¡OJO! La nueva plusvalía encarece la venta de viviendas en los cinco primeros años

La venta de un inmueble durante los cinco primeros años desde su adquisición, tributará por el impuesto de Plusvalía, si existe una incremento del valor del terreno, por encima de lo que lo hubiese hecho con el anterior sistema, anulado por el Tribunal Constitucional, en sentencia de 26 de octubre de 2021, y sustituido por el Gobierno a través de la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 26/2021, de 8 de noviembre.

Pero, a partir del quinto año, los índices máximos aplicables son inferiores a los que venían empleándose por los municipios, llegando, por ejemplo, a situarse en el 45% del valor catastral en lugar de sobre el 60%, que se aplicaba sobre las valoraciones de compraventa de más de 20 años entre la adquisición y la venta del inmueble.

¿Cómo es el nuevo sistema?

A partir de la entrada en vigor del Real Decreto-Ley, la base imponible del impuesto pasa a regirse por el nuevo artículo 107 del texto Refundido de las Haciendas Locales (TRLHL), según el cual se aplica el valor catastral del terreno, con un periodo de generación desde el mes +1, puesto que desaparece la exclusión de la tributación de las transmisiones efectuadas en el primer año desde la última transmisión sujeta, hasta un máximo 20 años, computando años completos, salvo que sea inferior al año, en el que se prorratea el coeficiente anual teniendo en cuenta los meses completos, es decir, sin tener en cuenta las fracciones de mes. Y, finalmente, se aplican los coeficientes fijados por las ordenanzas municipales de cada ayuntamiento, sin que puedan exceder de los fijados como máximos en este artículo 107 del TRLHL. La norma busca que el tributo para que refleje en todo momento la realidad del mercado inmobiliario y garantiza que los contribuyentes que no obtengan una ganancia por la venta de un inmueble estarán exentos de pagar el impuesto.

Se establecen dos opciones para determinar la cuota tributaria y se aplicará la más beneficiosa para el contribuyente: la base imponible será el resultado de multiplicar el valor catastral por unos nuevos coeficientes que tendrán en cuenta la realidad inmobiliaria o se determinará por la diferencia entre el precio de venta y el de adquisición

Los Ayuntamientos tendrán competencia para rebajar el valor catastral o los coeficientes, tal y como ya se venía realizando con el anterior sistema de tributación.

¿Pierden los Ayuntamientos?

La normativa prevé que los coeficientes máximos sean actualizados anualmente mediante norma con rango legal, pudiendo llevarse a cabo esta actualización mediante las leyes de Presupuestos Generales del Estado. Si, como consecuencia de la actualización alguno de los coeficientes fuese superior al nuevo máximo legal, se aplicará este hasta que entre en vigor la nueva ordenanza fiscal que corrija el exceso.

Las rebajas de tipo peligran

El Real Decreto-Ley otorga un periodo de seis meses a los Ayuntamientos para que ajusten sus coeficientes. Éstos pueden establecer en la ordenanza fiscal un coeficiente reductor que pondere su grado de actualización, con el máximo del 15%. Muchos de los municipios van a elevar los tipos que se venían aplicando para enjugar las pérdidas que les va a suponer el nuevo sistema para establecer la base imponible del Impuesto.

Un dato importante a tener en cuenta a la hora de pagar el Impuesto es la limitación de la base imponible al incremento de valor efectivo cuando se haya acreditado por el sujeto pasivo esta situación en los términos prevenidos para el supuesto de no sujeción por inexistencia del incremento de valor y la base imponible del método objetivo resulte superior. Se trata de un beneficio para los contribuyentes que incluye la sentencia del TC.

Y hay que tener en cuenta, también, que los casos en que el terreno, aun siendo de naturaleza urbana o integrado en un bien inmueble de características especiales, en el momento de pagar, no tenga determinado valor catastral, la Corporación podrá practicar la liquidación, situando el valor al momento del devengo.

En este supuesto está excluida la autoliquidación, sujeta a liquidación, tal y como establece el nuevo artículo 110.4 del TRLHL. Y, además, pueden reducir durante los cinco primeros años como máximo y con un porcentaje límite del 60% cuando se modifiquen los valores catastrales como consecuencia de un procedimiento de valoración colectiva de carácter general.

¿Cuánto pierde la Corporación?

Los Técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha) estiman que los Ayuntamientos, los forales aparte, perderán un mínimo de 78 millones anuales con la nueva regulación. Así, este colectivo advierte de que habrá un “agujero” en 35 capitales y ciudades de más de 150.000 habitantes que superará el 20% de los ingresos por este tributo, contando exclusivamente el efecto de los nuevos coeficientes del método objetivo. Esta sangría será mayor en el caso de los Ayuntamientos más pequeños que se encuentren muy endeudados.

En concreto, entre las grandes ciudades se señala que perderán más del 25% de la recaudación ciudades como Getafe, Lérida, Málaga, Zaragoza, Murcia, Córdoba, Alicante, Jerez de la Frontera, Móstoles, Huelva, Badalona, Cádiz, Segovia, Girona, Cuenca, Teruel y Granada.

Por el contrario, los técnicos sostienen que solo cuatro capitales aumentarán ingresos: Madrid (73 millones), seguida por Santander (15 millones), León (6,7 millones), Soria (3,8 millones) y Albacete (1,8 millones), pues contaban con porcentajes anuales inferiores a los nuevos coeficientes máximos; salvo que en las nuevas Ordenanzas fiscales aprueben otros inferiores.

Gestha calcula que los Ayuntamientos más damnificados serán los de Barcelona (-38 millones), seguido de Málaga (-11,9 millones), Zaragoza (-9,2 millones) y Murcia (-7,1 millones), que tenían porcentajes anuales superiores a los nuevos coeficientes máximos.

¿Quién se ha librado de pagar?

Las gestorías administrativas y asesorías fiscales reciben estos días un aluvión de consultas sobre el nuevo sistema de pago, a la vista del vacío legal que se ha generado entre los contribuyentes que tributaron o estaban a la espera de hacerlo en antes de la emisión de la sentencia del TC o en el ínterin entre su aprobación y su publicación en el BOE.

Se estima que se va a generar una gran polémica ante quienes ofrecen la posibilidad de recurrir las liquidaciones posteriores a la sentencia, en expectativas de una posible sentencia del TC que pudiese declarar inconstitucional la nueva normativa por no emplear un vehículo legislativo suficiente.

Si se siguen los fundamentos de la sentencia comprobaremos que quienes han realizado operaciones firmadas en escritura pública entre el 26 de octubre y el 9 de noviembre (incluido), no se les puede exigir el pago del Impuesto al haberse declarado inconstitucional la norma reguladora.

Es arriesgado afirmar al contribuyente que no pague cuando aún no se conoce la interpretación

Más polémica es la situación creada con las operaciones firmadas antes del 26 de octubre, fecha de la publicación de la sentencia en el BOE, si la situación no se presentó aún o la liquidación ya practicada está pendiente del visto bueno de la Administración tributaria.

Recomendación: lo más sensato y prudente es que el contribuyente contacte con su Ayuntamiento para saber su posición en esta situación concreta y, a la vista de la misma, si es desfavorable para el contribuyente (es decir, que le indican que debe pagar la plusvalía), recomendarle que busque asesoramiento legal experto para que proceda según la recomendación que se obtenga.

¿Quién deberá pagar?

Las operaciones firmadas a partir del 10 de noviembre, las firmadas antes del 26 de octubre de 2021, con la liquidación ya presentada o ya practicada y no impugnada, o las que cuenten con sentencia firme.

El nuevo valor de referencia y el catastrazo

Las herencias con inmuebles se van a resentir, porque junto a la plusvalía se paga el Impuesto de Sucesiones y el Transmisiones Patrimoniales, que, a partir del 1 de enero de 2022, van a tener que aplicar para hallar la base imponible el nuevo valor de referencia y no con el valor real del inmueble. Este valor se calculará todos los años haciendo una media del precio de los inmuebles, con datos de los Registros de la Propiedad, por zonas de un mismo municipio, aunque esta zona no tiene por qué coincidir con un barrio ni con un distrito. Por ejemplo, si vendemos la vivienda por 200.000 euros y el valor está en 240.000 deberemos tributar por esa cantidad. Además, habrá que contar con el catastrazo, que eleva el factor de minoración hasta el 0,9% para que los inmuebles urbanos y los de rústica no superen el valor de mercado. Una subida del 80%.